Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası
Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli bir kira sözleşmesi akdedilmesinin ardından, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi” denir. Türk Borçlar Kanunu’nda 352/I. Maddesi uyarınca Tahliye Taahhütnamesi ile belirlenen tarihte kiracının kiralananı tahliye etmeyi yüklenmesi ve anılan tarihte tahliye etmemesi durumunda kiraya verenin dava veya icra yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır.
Anılan hükme göre, kiralanan, taahhüt edilen tarihte kiracı tarafından tahliye edilmezse, kiraya veren, bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye yoluna gidebilir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için belirli şartlara uyulması gereklidir. Bu şartlar arasında yazılı olması, açık ve net bir tahliye taahhüdünü içermesi, tahliye edilecek tarihin açıkça belirtilmesi ve kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması bulunmaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, 04.10.1994 tarihli 28 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince sözleşmesinin kurulmasından önce veya kurulduğu anda kiracı tarafından verilen tahliye taahhütleri geçerli değildir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi oluşturulabilmesi için taahhüt tarihinin sözleşmenin kurulduğu tarihten sonraki bir tarih olması zorunludur.
Birden fazla kiracı olduğu durumlarda, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından verilmesi ve açılacak tahliye davasının tüm kiracılara karşı açılması önem arz etmektedir.
Tahliye taahhütnamesinde adı geçen kiraya verenin daha sonra vefat etmesi durumunda, tahliye taahhüdünden kaynaklanan dava hakkı kiraya verenin mirasçılarına intikal eder. Müşterek mülkiyete konu kiralanana ilişkin olarak tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak icra takip veya davada tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekmektedir.
Aile Konutuna İlişkin Durumun Değerlendirilmesi
Kural olarak, tahliye taahhütnamesini vermeye yetkili olan kişi yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı iken yaşanılan konutun aile konutu olması durumunda tahliye taahhütnamesi verilmesinin sınırlandırıcı bir işlem olduğu göz önüne alındığında kiracının eşinin de rızasının gerekeceği gözetilmelidir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. Maddesinde; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutla devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin de niteliği ve sonuçları itibariyle kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlem olduğu göz önüne alındığında diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamayacaktır. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir, aksi takdirde o tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir.
Bu hususta Hukuk Genel Kurulu’nun 19.10.2005 tarih, 2005/12-652 E. ve 2005/583 K. sayılı kararında;
“Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durulmak gerekir.
Zira, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1 maddesinde;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta;
Aynı Kanunun 194/3 maddesinde ise;
“Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.”
Denilmektedir.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.
Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir.” hükümleri ile taşınmazın aile konutu olması ve bu durumun belirlenmesi halinde eşin rızası olmadan tahliye taahhütnamesi verilemeyeceği ifade edilmiştir.
Aile konutuna dair belirleme ve tespit işlemi açısından tapuda aile konutu şerhi bulunması zorunlu değildir. Aile mahkemesinde aile konutunun tespiti talepli dava açılması yeterlidir.
Açılacak olan bu aile konutunun tespiti davasının ne zamana kadar açılabileceği ve mahkemece hangi aşamada açılan davanın değerlendirmeye alınacağına hususuna ilişkin olarak, Hukuk Genel Kurulu kararı ve bu kararı uygulayan diğer Yargıtay kararlarında dava açılması için bir süre öngörülmemişken Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 24.05.2022 tarih, 2022/1054-1010 sayılı kararında;
“Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenilmez.” Şeklinde verilen karar ile en geç takip tarihine kadar rızası olmayan eşin aile konutuna dair malike bildirimde bulunması yahut bu yönde bir dava açması gerektiği ifade edilmiştir.
Ne var ki, rızası olmayan eşin, eşi tarafından tahliye taahhütnamesi verildiğini icra takibi veya dava açılana kadar bilmeme ihtimali kuvvetle muhtemel olduğundan anılan Bam kararının hakkı kısıtlayıcı yönde olduğunun ve dava açma bakımından bir süre sınırı bulunmadığının kabulü hakkaniyete uygun olacaktır.
