Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa maliklerinin arsanın belirli bir payını yükleniciye (müteahhit) devretmeyi taahhüt ettikleri, yüklenicinin de sözleşme konusu gayrimenkul üzerinde inşa edilecek belirli sayıda bağımsız bölümü arsa maliklerine teslim etmeyi taahhüt ettiği her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa maliki ile yüklenicinin edimleri göz önünde alındığında her iki taraf borç yükleyen karma sözleşme mahiyetindedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Çeşitliliği
Mevzuata veya şekil şartlarına göre farklılık göstermemesine rağmen uygulamada bu sözleşmenin birkaç şekilde yapıldığı görülmektedir. Bunlardan biri, arsanın tamamı veya belli bir bölümünün teminat ipoteği karşılığında yükleniciye devredilmesi durumudur. Buna müteakip yüklenici de, inşaatı belli bir seviyeye getirdikçe ipotek(teminat) kısım kısım kaldırılır. Uygulamada en çok yapıldığı şekli ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması durumudur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa maliki ile yüklenicinin edimleri göz önünde alındığında her iki taraf borç yükleyen karma sözleşme mahiyetindedir.
Sözleşmenin Şekil ve Şarttı
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından kanunen düzenlenmiş herhangi bir şekil şartı bulunmamasına karşın Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu’nda yer alan hükümler uyarınca gayrimenkul satış ve satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılma zorunluluğu bulunduğundan, kar karşılığı inşaat sözleşmesinin de taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir sözleşme olduğu dikkate alındığında bu sözleşmelerin de resmi şekle uygun olarak hazırlanması gerekecektir. Resmi şekilde (noter huzurunda) yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak taraflar birbirlerinden herhangi bir edim talep edemezler. Ancak taraflar kendi rızalarıyla sözleşmenin unsurlarını ifa etmişler ise sonradan bu sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremezler. Özellikle uygulamada taraflardan birinin hileli davranışta bulunarak bu sözleşmenin geçerli şekilde yapılmasını önlediği ve bundan çıkar elde etmeye çalıştığı düşünüldüğünde bu durum hakkın kötüye kullanımı teşkil ettiği için hukuken korunmayacak ve sözleşme geçerliymiş gibi hüküm doğuracaktır.
Yüklenicinin Borçları ve Borca Aykırılık Durumunda Temerrüdü ve Sonuçları
Yüklenicinin asli edimi, sözleşme konusu inşaatı eksiksiz ve süresinde tamamlayarak arsa malikine teslim etmektir. Yüklenicinin yan edimleri ise eser sözleşmelerinde belirlenen sadakat yükümlülüğü, özen gösterme borcu, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, araç ve gereç sağlama, inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu ve sair pek çok edimdir.
Yüklenici, sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri yerine getirirken başta arsa maliki tarafından kendisine verilen vekaletname ile hareket ettiğinden sadakat yükümlülüğü ve özen gösterme borcu doğmaktadır. Ayrıca yüklenici, üstlendiği işi eser sözleşmesinde olduğu gibi bizzat kendisi yürütmekle mükelleftir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde işi bizzat kendi yürüteceğine dair bir hüküm yoksa alt yüklenici ile işin yürütülmesi esnasında da asli sorumlu asıl yüklenici olacaktır.
Yüklenici, asli edimi olan inşaatı teknik şartname ve sözleşmeye uygun olarak tamamlama ve süresinde eksiksiz olarak arsa malikine teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmezse arsa malikinin ihtarı sonucunda temerrüt hükümleri gündeme gelecektir.
Bu durumda arsa maliki aynen ifa ile gecikme tazminatı talep edebilecektir. Bunun için çekilmiş olan ihtarnamede inşaatın tamamlanması için yükleniciye makul bir süre verilmelidir. Yine kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmış olması halinde, yüklenicinin kusuru ile ifada gecikme olması halinde arsa malikinin sözleşmede belirlenmiş olan cezai şartı gecikme tazminatından bağımsız olarak talep etmesi mümkündür.
Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etme hakkını kullanmak istemeyen arsa maliki aynen ifadan vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden doğan (müspet) zararlarının tazminini talep edebilir ya da sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini talep edebilir. Ancak inşaatın büyük oranda tamamlandığı durumlara ilişkin olarak 25.01.1984 tarihinde 1983/3 E. 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı çıkarılmıştır. Anılan karara göre, arsa malikinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması durumunda, somut olayın özelliklerinin, özellikle de inşaatın seviyesinin ilerlemiş olmasının haklı göstermesi nedeniyle, dürüstlük kuralları da dikkate alınarak, sözleşmenin ileriye etkili olarak sonra erdiği kabul edilebilir.
Ayıp Hükümleri
Yüklenicinin, belirlenen sürede inşaatı tamamlayarak teslim etmesi ancak inşaatın taşıması gereken özellikleri taşımaması durumunda ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Arsa malikleri ile yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve sözleşme ekindeki teknik şartnamede, yüklenicinin tamamlaması gereken inşaatın teknik özelliklerine yer verilmiştir. Yüklenici tarafından bu duruma aykırı olarak örneğin teknik şartnamede banyolarda antrisit mermer kullanılması gerektiği yazılıyken yüklenici tarafından banyolarda Kütahya siyahı mermeri kullanıldıysa ayıp hükümleri uygulanacaktır. Bu durumda arsa maliki teslimden sonra makul bir sürede eseri gözden geçirmek ve ayıpları yükleniciye bildirmekle mükelleftir. Aksi halde yüklenicinin kasten gizlediği veya gizli ayıplar dışında yüklenici sorumlu olmayacaktır. Ayıp durumunda arsa malikinin seçimlik hakları şunlardır;
- Yüklenici, arsa malikine, ayıplı bağımsız bölümü teslim ettiğinde, eser kullanılamayacak kadar ayıplı ise veya arsa malikinden kabulü beklemenin hakkaniyete aykırı olacağı bir durum mevcutsa arsa maliki sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
- Ayıplı bir bağımsız bölümün teslimi durumunda arsa maliki söz konusu ayıbı giderecek kadar bedelde indirim yapma hakkına sahiptir.
- Söz konusu ayıp aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde arsa maliki söz konusu ayıbın giderilmesi yoluna gitme hakkına sahiptir.