Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın özel bir anlaşma ile satışını içeren bir hukuki düzenlemeyi ifade eder. Satış vaadi sözleşmesinde taraflar, belirli şartların yerine getirilmesi halinde taşınmazın satışını talep etme yetkisine sahiptir. Ancak, şartlara rağmen satış gerçekleşmezse, bu hak, mahkeme aracılığıyla taşınmazın tescilini talep etme seçeneği sunar. Bu hukuki süreç, ‘tapu iptal ve tescil davası’ adını taşır ve sonucunda hak sahibi, taşınmazın resmi sahibi olarak kaydedilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu

Satış vaadi sözleşmesinde dikkate alınan kanunlardan biri olarak, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesi, taşınmaz mülkiyetinin konusunu belirler. Bu maddeye göre, şunlar taşınmaz mülkiyetine dahildir:

1. Arazi.
2. Bağımsız ve sürekli haklar tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar.
3. Bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümler.

Belirtilen taşınmazların satış vaadi sözleşmesi içeriğine konu edilebilmesi için tapuya kayıtlı olması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olmasa da, Yargıtay bu durumda düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmelerini zilyetlik hakkının devrini amaçlayan satım sözleşmesi olarak değerlendirmektedir.

Satış vaadi sözleşmesi konu taşınmazın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması mümkündür. Bu durumda taşınmazın belirli bir payı ya da tamamı sözleşmeye konu edilebilecektir. Sözleşmeye konu taşınmazın elbirliği halinde mülkiyete konu olması da mümkündür. Ancak bu durumda elbirliği halindeki ortaklık sonlanıncaya ya da paylı mülkiyete dönüştürülünceye kadar sözleşmenin ifası mümkün olmayacaktır.

Satış vaadi sözleşmesi konu taşınmazın sözleşme taraflarından vadedenin mülkiyetinde bulunma mecburiyeti yoktur. Yani, kişiler kendilerinin mülkiyetinde olmayan taşınmazlar için de satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilirler. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, vadedenin, bu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak sonradan yapılacak taşınmazın devri aşamasında taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi halde, hak sahibi taraf, vadeden taraftan Türk Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve sözleşmeye aykırılık hükümleri doğrultusunda olumlu zararının tazmin edilmesini talep edebilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ nin Hukuki Niteliği

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Önsözleşme” başlıklı 29. Maddesindeki düzenlemeye göre;

“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.”

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin niteliği ile ilgili kanunda açık bir düzenleme yer almasa da, yukarıdaki kanun maddesine göre satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. Zira Yargıtay da pek çok kararında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme olduğunu belirtmiştir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taraflara kişisel (nispi) bir hak tanınmaktadır. Yani bu sözleşmeye dayalı olarak kazanılan hak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Satış vaadinin bu etkisini genişletmek için sözleşmenin tapuya şerh edilmesi mümkündür. TMK’nın 1009. Maddesi ile Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceği kanunen düzenlenmiştir. Tapuya şerh edilmesi halinde, hak sahibi taraf, taşınmazın başkasına devredilmesi halinde üçüncü kişilere başvurma hakkına sahip olacaktır. Şerhin geçerlilik süresi 5 yıl olup, bu sürede taşınmazın satışı gerçekleşmezse tapudan bu şerh re’sen terkin edilecektir. Ancak uygulamada terkin için Yargıtay kararları doğrultusunda mutlaka ilgilinin talebi aranmaktadır.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nde yer alan şartlar gerçekleştiğinde, mülkiyet kendiliğinden el değiştirmeyecek, yalnızca ilgilisine taşınmazın mülkiyetini devralma hakkı tanınacaktır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin birkaç şekilde sona ermesi mümkündür. Bunlar; ifa, tek taraflı ya da karşılıklı fesih, zamanaşımı, kamulaştırma ve taşınmazın yok olması durumlarıdır.

Taraflar her zaman karşılıklı olarak bu sözleşmeyi sona erdirebilirler. Ancak, yapılacak olan fesih de resmi şekil şartına tabi olup noter huzurunda düzenlenmelidir.

TBK’nın 125. Maddesi uyarınca bu sözleşme için zamanaşımı süresi 10 yıldır. Sürenin başlangıç tarihi sözleşme tarihidir.