Kiracının Tahliyesi ve Hukuki Süreç
Kiracının tahliyesi, kiralama sürecinin önemli bir aşamasıdır ve hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük hukuki önem taşır. Özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 299 vd. maddelerinde düzenlenen kira sözleşmeleri, her iki tarafın yasal sorumluluklarını belirler. Kiralayan, mülkün kullanım hakkını kiracıya verirken, kiracı da kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesi boyunca bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir. Ancak, kira ilişkisi sona erdiğinde, kiracının tahliyesi önem kazanır. Kiracının tahliyesi, kanunen belirtilen sebeplere dayalı olarak gerçekleşebilir ve bu süreçte izlenmesi gereken hukuki yollar vardır. İşte bu makalemizde, kiracının tahliyesi konusundaki önemli hukuki detayları ve süreçleri ele alıyoruz. Kiracılar ve ev sahipleri için bu bilgiler, kira ilişkilerinin sorunsuz bir şekilde sona erdirilmesine yardımcı olabilir.
1- Kira İlişkisinin 10 uzama yılı sonunda sona erdirilmesi
Konut ve çatılı iş yerlerindeki kira sözleşmeleri Türk hukukunda özel düzenlemelere tabidir. Bu sözleşmelerde, kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayalı olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkının olmadığı, ancak uzun vadeli kira sözleşmelerinde kiraya verenin belirli koşullar altında sözleşmeyi sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır.
Bu uzama süreci, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin tamamlanmasının ardından başlar. Kiralayanın, kiracıyı tahliye ettirebileceği zaman ise uzama süresinin sona erdiği ve bir sonraki yılın sonuna denk gelir. Örnek vermek gerekirse, tarafların Mart 2017’de 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi imzaladıklarını varsayalım. Kiracı sözleşmeyi feshetmezse, bu sözleşme Mart 2018’de otomatik olarak bir yıl daha uzatılır. Böylece, 10 yıllık uzama süresi, Mart 2028’de tamamlanır.
Bu tarihte kiracı mülkü tahliye etmemişse, kira sözleşmesi tekrar bir yıl uzar ve Mart 2029’dan üç ay önce, yani en geç Aralık 2028’de kiraya veren tarafından yazılı fesih bildirimi ile kiracının tahliyesi istenebilir. Bu süreç “Kira süresi + 10 yıl + 1 yıl” şeklinde işler. Fesih bildirimi herhangi bir gerekçe göstermek zorunda değildir, ancak yazılı olmalıdır.
Konut ve iş yeri kira sözleşmeleri hakkında daha fazla bilgi için uzman bir hukuk danışmanından yardım almanız önemlidir.
2- Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kira borcunu ödemeyen kiracılarla ilgili sorunları çözmek için İcra ve İflas Kanunu’nun 269 vd. maddeleri kapsamında ilamsız icra takibi yolunu kullanabilirsiniz. Bu yöntem, herhangi bir dava açmadan icra müdürlüğüne başvurarak kiracının tahliyesini sağlama amacı taşır.
Ancak, bu süreci başlatmak için geçerli bir kira ilişkisi olmalı ve kira alacağı muaccel hale gelmiş olmalıdır. İcra takibi başladığında, kiracıya ödeme emri gönderilir ve kiracı, bu emre 7 gün içinde itiraz hakkına sahiptir. Ödeme emrinde, kiracının ödeme için belirli bir süre tanındığı yazılı olmalıdır. Kiracı, takibe itiraz ederse, itirazın kaldırılması veya iptali için bir tahliye davası açılmalıdır.
Eğer kiracı itiraz etmezse, kiracının tahliyesi için dava açma yoluna gidilebilir. Kira hukuku ve icra takibi konularında daha fazla bilgi almak için uzman bir hukuk danışmanına başvurmanız önemlidir.
3- İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye
“Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. Maddesi’ne göre belirli koşullara tabidir. Kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda, kiraya verenin haklarını korumak amacıyla bu maddeye dayalı olarak dava açma hakkı bulunur. Ancak bu süreç bazı önemli kurallara tabidir.
İhtarlar, hukuki sonuç doğurabilmesi için iki ayrı kira yılı içinde muaccel hale gelmiş değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya yazılı olarak tebliğ edilmelidir. Ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmamış olması gerekmektedir. İhtarlar, hukuki açıdan geçerli olabilmesi için tebliğ edilmelidir ve ihtarın tebliğinden sonraki ödemeler kabul edilmez.
Birden fazla kiracı varsa, dava arkadaşlığı söz konusu olabilir ve tüm kiracılara ayrı ayrı ihtar gönderilip dava açılmalıdır.
Kiracı tarafından muaccel hale gelen kira bedellerinin tek bir ihtarla talep edilmesi mümkün olsa da, bunu iki ayrı ihtarla yapmak gerekli değildir.
İki haklı ihtarın neden olduğu tahliye davası, kiraya veren tarafından açılabilir ve bu süreçte bazı durumlar için ek gereklilikler vardır.
Tahliye davalarının görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Davanın değeri, bir yıllık kira tutarıdır.
Bu kurallara dikkat ederek, kira sözleşmesi uyarınca haklarınızı koruyabilirsiniz. Daha fazla bilgi için hukuk danışmanına başvurmanız önemlidir.
4- Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Kira sözleşmelerinde, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi” denir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I. Maddesi’ne göre bu taahhütname ile belirlenen tarihte tahliye edilmemesi durumunda kiraya verenin hukuki haklarını kullanabilmesine olanak tanır.
Bu hükme göre, tahliye taahhütnamesi ile belirlenen tarihte kiracı tarafından tahliye edilmeme durumunda, kiraya veren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye yoluna gidebilir.
Ancak geçerli bir tahliye taahhütnamesi oluşturabilmek için bazı şartlara uyulması gerekir. Bu şartlar arasında yazılı olması, açık ve net bir tahliye taahhüdünü içermesi, tahliye edilecek tarihin açıkça belirtilmesi ve kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması bulunur.
Ayrıca, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, taahhüt tarihinin sözleşmenin kurulduğu tarihten sonraki bir tarih olması gerekmektedir. Birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından verilmesi ve tahliye davasının tüm kiracılara karşı açılması önemlidir.
Tahliye taahhütnamesinde adı geçen kiraya verenin vefat etmesi durumunda, tahliye taahhüdünden kaynaklanan dava hakkı kiraya verenin mirasçılarına intikal eder. Bu durumda, müşterek mülkiyete konu kiralanana ilişkin olarak tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak icra takip veya davada tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gereklidir.
5- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. Maddesi, kiralananın gereksinim nedeniyle tahliyesini düzenler. Buna göre, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini belirli kurallara uyarak sona erdirme hakkına sahiptir.
Benzer şekilde, 351. Madde, kiralananı sonradan edinen kişinin aynı gereksinim nedeniyle tahliyesini düzenler. Bu durumda, kiraya veren, kiralananı sonradan edinen kişinin kira sözleşmesini belirli kurallara uyarak sona erdirebilir.
Yargı kararları, kiraya verenin gereksiniminin samimi ve gerekli olması gerektiğini vurgular. Aynı il sınırlarında başka taşınmazları bulunan kiraya verenler için bu gereksinimin samimi olmadığı söylenebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye talep edilen taşınmazlar üç yıl boyunca eski kiracıdan başka üçüncü kişilere kiralanamaz ve aksi takdirde tazminat ödenmesi gerekebilir. Kiracının bu hakka sahip olabilmesi için en azından ihtiyaç nedeniyle kendisine ihtar gönderilmesi gerekmektedir.
İhtiyaca dayalı davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Son olarak, TBK md. 353 hükmü, kiraya verenin dava açma süresini uzatma hakkını düzenler
6- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu koşullar, kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hale gelmesini içerir. Bu durumda kiraya veren, aşağıdaki kurallara uyarak tahliye davası açabilir:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sonunda,
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uygun bir tarih belirleyerek,
- Bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu koşulların yerine getirilmesi, kiraya verenin tahliye davası açma hakkını meşru kılar. Tahliye davası sonucunda mahkeme kararıyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir ve kiralanan boşaltılabilir.
