Kira Tespit Davası
Kira Bedeli ve Kira Artışlarının Belirlenmesi: Kiraya veren, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kiracıya karşı kira bedelinde değişiklik yapma hakkına sahiptir. Ancak, bu değişiklikler belli kurallara tabi tutulmuştur. Yeni kira dönemi için belirlenecek kira artışı, önceki kira dönemine ilişkin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artış oranını aşamaz. Taraflar bu sınırlar içerisinde anlaşamazsa, kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açılabilir. Bu tür bir dava için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
TBK’nin 345. maddesine göre, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, davanın açılması esnasında kira sözleşmesinin süresi ve taraflar arasında varsa anlaşma dikkate alınmalıdır. Bu durumları detaylı olarak incelediğimizde:
- Kira sözleşmesi henüz 5 yılı aşmamış ve kiracı TÜFE oranının altında bir artışla kira bedelini ödüyorsa, mahkeme açılacak kira tespit davasında yıllık TÜFE oranını belirleyerek bu sınırlar içinde bir artışla yeni kira bedelini tespit eder.
- Ancak, kira sözleşmesinin süresi 5 yıldan daha uzun bir süreyi kapsıyorsa, mahkeme bu durumda yıllık TÜFE oranı sınırlamasına bağlı olmaksızın kira bedelini belirleyebilir.
Kira bedelinin tespiti sırasında göz önünde bulundurulan faktörler şunlar olabilir: gayrimenkulün durumu, benzer taşınmazların kira bedelleri, TÜFE artış oranı, mevcut piyasa koşulları, kiracının kaldığı süre gibi unsurlar. Hakim, bu faktörleri hakkaniyet çerçevesinde değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Davanın Açıldığı Dönemin Dava Sonucuna Etkisi Nasıl Olacaktır?
TBK.345 uyarınca kira tespit davasının her zaman açılabilmesi mümkün olduğunu yukarıda belirtmiştik. Ancak bununla birlikte davanın açıldığı zaman aralığı dava sonucunun etki doğuracağı dönem bakımından önemi bulunmaktadır. TBK.345/2 hükmü uyarınca; kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün önce açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi için geçerli olacaktır. Yine benzer şekilde, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün önce dava açılamamış ancak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa bu koşulda da davanın sonucu taraflar arasındaki kira ilişkisinin bedele ilişkin kısmı üzerinde yeni kira döneminin başından itibaren etkili olacaktır. Bahse konu 30 gün kuralının istisnası ise taraflar arasındaki kira sözleşmesinin içeriğinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunmasıdır. Böyle bir hüküm mevcut olduğu takdirde, yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir. Bir diğer deyişle taraflar bu durumda 30 günlük süreler ile bağlı değillerdir.
Hukuki Yarar Durumu:
Kira tespit davası açabilmek için aranacak şartlar arasında davayı açacak kişinin davayı açmakta hukuki yararının bulunmasını şartını belirtmiştik. Hukuki yararı olan kişiler öncelikle kira sözleşmesinin tarafları olan “kiraya veren” ve “kiracı”dır. Ancak her durumda bu kişilerin hukuki yararı bulunduğundan bahisle kira tespit davası ikame etme hakları yoktur. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse tarafların kira bedelinin tespiti için dava açmakta hukuki yararlarının bulunduğundan bahsedebilmek mümkün değildir. Hukuki yararın bulunmadığı durumlara bir başka örnek de sözleşmenin üzerinden henüz bir senenin geçmediği durumdur. Zira; sözleşmenin ilk yılı içerisinde zaten anlaşılan bir kira bedeli olduğu için tarafların davayı açmakta hukuki yararı olduğu söylenemeyecektir.
